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三四线楼市泡沫隐忧大调控政策应分而治之

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来源: 作者: 2019-06-08 10:50:59

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新华武汉11月3日电( 徐海波)与一二线城市量价大幅齐升的局面不同,不少三四线楼市陷入了“增长疲软期”,不仅增速缓慢,甚至有所下降。业内人士表示,三四线城市房地产市场开始出现供应过剩及泡沫隐忧,风险不容忽视。

楼市分化特征明显 泡沫隐忧开始出现

中国房产信息集团分析师杨晨青说,大多数城市九十月份的成交量创下近几年以来的新高,上海、南京、杭州、武汉等城市新房销售面积是2010年调控以来的最高点,相当一部分城市销售面积已超过了去年全年的总和。

与此形成鲜明对比的是,三四线城市楼市“不温不火”。在湖北省西部某市,号称当地最大的三个楼盘都是近百万平方米的大型小区。多栋楼房已经建成,临街一排几家商铺已装修完工。然而,销售中心人员稀少,住宅楼大部分没有装修入住的迹象。

调研发现,除少数被单位企业集体购买外,其余大部分房源的销售状况并不理想,部分整楼栋的销售率不到一半,有的甚至是个位数。当地市民杨先生告诉,这里只看见有人建,没有看到人装修入住。

同时,很多三四线城市房地产市场过去几年也经历了房价暴涨,今年却很萎靡,房价回落甚至“弃房”现象。最近,温州市一些烂尾楼盘无人敢接,法院无奈之下将司法拍卖搬上淘宝,做起了“掌柜”。

最新价格监测显示,今年8月温州商品住房平均销售价格为1.7万元/平方米,同比下降3.41%。与2011年初的顶峰相比,当前温州商品房价格平均缩水幅度为26%。

业内人士认为,无论从地区还是城市来看,房地产市场已经出现了越来越明显的分化特征,三四线城市楼市的泡沫隐忧越来越明显。

三四线城市库存压力大 供应过剩风险显现

三季度中国经济同比增长7.8%。国家统计局发言人盛来运在发布会上表示,从目前情况看,房价的表现出现了分化,一线城市房价涨得更多,二三线城市涨幅不是那么大。

根据上海易居房地产研究院日前发布的报告显示,9月份,全国30个典型城市新建商品住宅成交面积为1734万平方米,同比增长12.9%。其中,一线城市同比增幅最大,为16.0%;二线城市同比增幅为15.3%;三线城市同比增幅为1.4%。

中国指数研究院(华中)市场总监李国政认为,大城市产业聚集度高,公共服务更多,外来人口增速快,刚性住房需求自然快速增长。而三四线城市发展相对较慢,对人口的聚集效应不强,特别是对投资性、改善性购房者的吸引力有限。

不少三四线城市楼市面临着左右为难的“困境”。一方面楼市销售缓慢,去库存压力很大;另一方面由于经济社会发展和基础设施建设需要,地方政府不断推出土地供应,吸引开发商加大投资,供应更多的住房,从而加剧了供过于求。

中国指数研究院调查也表明:部分三四线城市开始出现供应过剩的风险。2010年-2012年,调查的61个三四线城市中60个供销比大于1,商品房供应量相对较大,市场消化能力不足,供过于求态势显著。

预防泡沫先给楼市降温 给地方政府减压“扩权”

近年来我国城镇化力度很大,一些地方政府错误理解,大量圈地,导致城镇化质量偏低;房价虚高,空城鬼城现象突出。专家认为,尽管三四线城市房价仍未到“发烧”地步,但对其调控也不能忽视。实施差异性的调控措施,应被纳入决策视野。

链家地产分析师张旭表示,前两个月近乎疯狂的土地市场,印证了房企对一二线城市市场的信心明显恢复,土地争夺激烈,对后市的价格走势产生刺激。“从政策基调和市场环境看,全国范围内房价的上行趋势难以改变。”张旭说。

对于房企而言,城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”,而意味着新一轮战略机遇期的到来。华中科技大学公共管理学院王国华教授说,中国城市化正在告别粗放型发展模式,城市运营是中国未来城市综合发展的必然模式。

要改变过去的发展模式,必须让地方政府摆脱对土地财政的依赖。王国华说,防止三四线城市楼市泡沫风险,须给地方政府充足的财权事权,同时,调控政策也要进行相应调整。

王国华认为,随着年底临近,受房地产调控政策变化,年末贷款收紧,开发商完成销售目标,营销力度不足等因素影响,年末楼市很难再达到“金九银十”的高度,量价齐升的局面可能被打破,房价上涨的动力或被削弱。

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